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11月廣州二手住宅:政策調控持續,量理性回落、價格平穩

2016-12-1 17:28| 發布者: 非洲比拉魚| 查看: 2449| 評論: 0

摘要: 來源:中原研究部陽光家緣數據顯示,2016年11月(1-28日)廣州市(不含南沙、從化)中介網簽8705宗,在9月成交高峰后持續回落,環比上月同期下降4.6%,較9月同期下降16.3%。中原研究部分析認為,本月成交量持續下滑 ...

來源:中原研究部

陽光家緣數據顯示,2016年11月(1-28日)廣州市(不含南沙、從化)中介網簽8705宗,在9月成交高峰后持續回落,環比上月同期下降4。6%,較9月同期下降16。3%。中原研究部分析認為,本月成交量持續下滑的主要原因有以下兩方面:(1)9月市場需求向好,消化了一大批客源和房源,在市場需求消化不少的同時房源并未及時補給,因此本月成交下滑是9月成交沖高后的理性回落;(2)11月中上旬,杭州、深圳、南京及武漢等城市進一步收緊樓市政策,廣州雖無跟風進一步收緊樓市調控政策,但受國慶前后出臺的調控政策及其他城市11月收緊政策的影響,客戶觀望情緒依然較重,看房頻率下降,而且購房變得遲疑,因此,本月成交量再次回落。

中原成交均價為26384元/平方米,上月為25838元/平方米,環比結構性增加2.1%。中原研究部分析認為,本月廣州二手市場相對理性,客戶購買變得理性,價格平穩調整。

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一、 11月市場熱點

中心區天河、海珠成交占比明顯下滑,外圍區番禺+增城成交占比持續增加

國慶期間,全國20多個城市密集出臺樓市調控政策,客戶開始出現觀望情緒,購買變得遲疑,尤其是購買中心區的客戶,因房價居高,可購買選擇的盤源相對較少,觀望情緒更重。

據中原研究部監測,今年以來,中心區天河、海珠成交量占比逐步下滑:天河區2016年1-4月成交量占比均保持在20%的水平,5-9月成交量占比下降至17%,10月成交量占比下降至14%,而本月成交量占比再次下降至13%;海珠區,2016年1-4月成交量占比維持在15%,5-9月成交量占比下降至13%,近兩月再度下降至12%。反之,外圍區番禺、增城成交量占比逐步提升:如番禺成交量占比從年初的20%提升至本月的22%,而增城則從10%提升至本月的18%。其中增城近兩月的成交量占比提升更為明顯,從9月的14%提升至10月的17%,本月再提升1個百分點至18%。

中原研究部分析認為,中心區天河、海珠客戶觀望情緒較重,尤其是天河區,因房價居高,且盤源緊缺,成交占比明顯下滑。而外圍區番禺、增城,因房價相對低洼(如增城的剛需大盤碧桂園鳳凰城,因價格相對低洼,本月成交均價在14000-18000元/平),交通便利度不斷提高,而且不少一手房逐漸轉為二手房從而帶動二手成交量提升,因此成交占比逐步提升。其中,增城近兩月的成交量占比提升更為明顯,從9月的14%提升至10月的17%,本月再提升1個百分點至18%。

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二、分區點評

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1、天河區:盤源少+房價居高,成交占比持續下滑

11月,天河區中原成交均價為42331元/㎡,環比10月結構性增加4.2%;陽光家緣中介網簽量為1100宗,環比下降13.9%。據中原研究部監測,2016年10月,廣州大市(主要六區)的指數價格為30129元/㎡,天河區指數價格為39284元/㎡,天河東圃板塊代表樓盤駿景花園、盈彩美居指數價格分別為35298元/㎡、29492元/㎡,分別較1月增長23.8%、32.0%、45.2%、51.0%。天河由于區域條件較優,房源相對較新,受到不少客戶青睞,尤其是天河東圃板塊,向來是剛需客置業首選區域。據中原研究部調研了解,隨著廣州往東部發展,國際金融城的建設打造完善,東圃板塊的區域價值不斷優化提升,因此,東圃板塊的典型代表樓盤駿景花園、盈彩美居,今年的價格指數增幅明顯高于大市及天河區。中原研究部分析認為,現天河房價居高位,尤其是東圃板塊,因此,客戶觀望情緒仍較重,加上經過9月市場消化不少盤源,現房源緊缺,因此成交受影響,不僅成交量下跌,成交量占比亦持續下降。

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2、海珠區:靠近廣鋼、廣紙板塊的海珠西板塊成交向好

11月,海珠區中原二手住宅成交均價為28614元/㎡,環比結構性增加2.29%;陽光家緣中介網簽量為1067宗,環比下降6.2%。本月海珠區整體市場成交有一定幅度的下滑,客戶仍有一定的觀望情緒。但據中原研究部監測,隨著廣鋼、廣紙板塊的建設完善,交通利好不斷升級,加上本月廣鋼新城有幾塊高地價出讓,靠近廣鋼、廣紙板塊的海珠西板塊本月成交量不降反升。海珠西板塊以改善置換客戶居多,國慶假期前后出臺的調控政策讓不少客戶出現觀望情緒,推遲置業計劃。據中原研究部調研了解,海珠西板塊的客戶經過一個多月的觀望后,加上年底將近,現不少客戶開始加快看房頻率,遇到合適房源即出手購買。本月,海珠西板塊的光大花園、富力現代廣場成交活躍,本月成交價分別為36000-46000元/平、34000-35000元/平,價格與10月基本持平。

3、越秀區:北京路板塊盤源緊缺+需求減少,成交下滑

新宝2注册登录11月,越秀區中原二手住宅成交均價為39407元/㎡,環比結構性增加14。11%;陽光家緣中介網簽量為672宗,環比下降9。1%。本月越秀區整體市場成交也呈下降趨勢,主要原因是8、9月成交消化不少庫存,現房源相對緊缺,因此成交受到一定的影響。據中原研究部監測,本月越秀區市場成交量下滑主要受北京路板塊成交下降拉底,而越秀區的成交熱門板塊東風東板塊本月的市場成交與上月相當。據中原研究部調研了解,北京路板塊成交下滑的主要原因是:經過前幾個月的市場成交后,一方面,板塊盤源被消化不少,而且新的盤源補給并未跟上,因此現市場有效盤源相對緊缺;另一方面,該板塊不少客戶已在前兩個月置業,因此本月需求相對較少。

4、荔灣:珠島花園交通便利+價格低洼,成交向好

11月,荔灣區中原二手住宅成交均價為25950元/㎡,環比結構性下降11。17%;陽光家緣中介網簽量為547宗,環比下降4。6%。本月荔灣成交量下降4。6%主要受成交基數低影響導致。據中原研究部監測,荔灣成交活躍板塊中山八路板塊、康王路板塊,本月的市場成交較10月活躍,其中中山八路板塊向來成交活躍的富力廣場,本月亦成交向好,成交量與上月相當,成交均價在31000-36000元/平。除富力廣場成交活躍外,本月珠島花園亦成交向好。據中原研究部調研了解,珠島花園位于地鐵5號線與6號線換乘點坦尾附近,交通便利,而且目前價格相對低洼,本月成交價在18000-21000元/平,因此受到不少客戶青睞,本月成交活躍。

5、白云區:政策調控影響延續,沙洲板塊+同德圍板塊客戶觀望持續,成交下滑

11月,白云區中原二手住宅成交均價為19992元/㎡,環比結構性增加0.86%;陽光家緣中介網簽量為978宗,環比下降1.0%。本月,白云整體市場成交雖與上月相當,但金沙洲板塊、同德圍板塊等成交較上月下降明顯。據中原研究部調研了解,本月金沙洲板塊、同德圍板塊成交量下降的主要原因是,客戶仍受調控政策影響,近期觀望情緒較重,但11月底稍有好轉,而且經過前幾個月的市場成交滿足不少需求,因此成交受影響下滑。據中原研究部監測,目前同德圍板塊成交均價僅為12000-15000元/平,價格相對低洼,受到不少剛需客的青睞。

6、番禺區:15000-20000元/平價格段盤源價格低洼,成交活躍

新宝2注册登录11月,番禺區中原二手成交均價為20518元/㎡,環比結構性下降1.90%;陽光家緣中介網簽量為1920宗,環比下降1.3%。本月番禺整體市場成交情況與上月相當,仍有部分客戶出現輕微觀望情緒,但較中心區客戶觀望情緒輕。據中原研究部監測,番禺均價段在15000-20000元/平的房源,本月成交占39%,占比較上月增加10個百分點;成交量較上月增加25%,不僅成交占比增加,成交量亦同樣增加。中原研究部分析認為,本月15000-20000元/平價格段的房源成交大幅增加,一方面是均價段在15000-20000元/平且價格低洼的祈福新村、廣州碧桂園、自在城市花園以及亞運城等成交活躍,另一方面是均價段在20000-30000元/平的珊瑚灣畔本月成交一般,而上月成交活躍。

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四、預測:調控效力持續,12月成交量價或將平穩

政策調控效力延至,11月客戶觀望情緒仍較重,購買遲疑,而且經過前幾個月的市場成交消化不少庫存后,本月雖有房源補給,當仍相對緊缺,因此本月整體市場成交活力不如10月,成交量較10月下降4。6%。據中原研究部調研了解,因本月中下旬廣州有幾塊高地價出讓,因此月末客戶觀望情緒有所緩解,而且陸續開始出來看房,看房頻率有所提高,但購買相對理性,不在盲目追價購買。對于業主而言,因目前政策仍在收緊,且近兩個月的整體市場成交呈下滑趨勢,因此報價仍較平穩,不敢貿然提高報價。一方面在政府仍收緊樓市政策、政府調控持續,另一方面又有高地價利好帶動,中原研究部預測,12月成交量或將與本月持平、成交價將持續保持平穩狀態。

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